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Derechos Fiduciarios para dummies

¿Qué son? ¿Cómo se mide su rentabilidad? ¿Por qué son una forma inteligente de inversión? Aquí va una pequeña explicación para entender el A,B,C de los Derechos Fiduciarios.

Derechos Fiduciarios Para Dummies

Los derechos fiduciarios son un mecanismo legal creado hace varios años en Colombia. Su uso cobra vigencia en la nueva era de la inversión inmobiliaria, ya que brinda más seguridad y protección al capital del inversionista que cualquier otro modelo conocido.

Hasta hoy, los derechos fiduciarios eran una figura exclusiva de los grandes inversionistas y constructores. Ahora se encuentran al alcance de cualquier colombiano que quiera y pueda pagar la cuota inicial y el monto mensual de su derecho fiduciario.(Descubre: ¿Por qué no poner todos los huevos en la misma canasta?

¿En qué consiste el mecanismo?

Para desarrollar un proyecto inmobiliario se necesita capital que permita cubrir los costos de construcción y dotación. Los dueños de ese capital son inversionistas inmobiliarios como usted. Para tener mayor seguridad sobre su inversión, los promotores del proyecto crean un fideicomiso (o patrimonio autónomo) cuando el proyecto todavía se encuentra sobre planos.

Un fideicomiso es una figura jurídica que permite la agrupación de recursos necesarios para el desarrollo de un proyecto inmobiliario. Como inversionista tu aportas a un patrimonio autónomo que te convierte en beneficiario y te otorga un número de derechos fiduciarios, previamente acordados con el Promotor.

Una vez concluya el proyecto, recibes, según tu número de derechos fiduciarios, los recursos derivados de la explotación económica de los activos del fideicomiso. El fideicomiso te evita muchos de los trámites, impuestos y registros que normalmente se originan en la transferencia de inmuebles. Además, no tienes que ponerte de acuerdo con los demás inversionistas para entrar en el negocio.  (También puedes leer: Cómo invertir en un megaproyecto con poco capital)

¿Cómo se administra el dinero?

El fideicomiso es manejado por una fiduciaria, la cual se encarga de administrar el dinero que usted haya entregado y, para garantizar la seguridad de sus recursos, la fiduciaria tiene el mandato específico de no liberar los fondos para el proyecto hasta que este no haya cumplido los requisitos necesarios para obtener su viabilidad. De esta forma su dinero no queda en manos de los promotores del proyecto, sino de una entidad vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia.

Para liberar los recursos, la fiduciaria le exige al desarrollador del proyecto tener preventas o capital propio, de modo que pueda cubrir el costo de la construcción y dotación, lo que se conoce como punto de equilibrio. Además, le exige tener las licencias respectivas para iniciar obras. Se liberan de los recursos solo cuando se cumplen las condiciones necesarias antes mencionadas.

La fiduciaria libera los recursos por solicitud del Promotor y autorización del Interventor para que el proyecto se desarrolle. En caso de no llegar a tal punto en el término establecido en el contrato, los recursos que hayan sido entregados por el inversionista y que se encuentren en el correspondiente encargo fiduciario, son entregados con sus eventuales rendimientos financieros y naturalmente el proyecto no se lleva a cabo. En otras palabras, aún si el proyecto no se lleva a cabo, su dinero queda seguro: simplemente lo mantuvo invertido en un Fondo AAA y lo puso a rentar por un rato.

Las condiciones que se establecen para la liberación de recursos permiten garantizar que cuando el proyecto arranca es porque se cumplen los requisitos necesarios para iniciar la obra. (También puedes leer: Fidi Eurostars, una inversión de lujo)

¿Cuáles son los riesgos de la inversión en derechos fiduciarios?

Alcanzar el punto de equilibrio no significa que Te encuentre exento del riesgo de perder Tu dinero. Con los derechos fiduciarios se puede entrar en proyecto buenos y malos. La rentabilidad alta o baja que pueda tener un derecho fiduciario depende de muchos factores particulares a cada proyecto y todos están relacionados con el ingreso que genere la propiedad como tal.

En el caso de los hoteles, por ejemplo, la rentabilidad depende del número de noches que se alquilen sus habitaciones, lo que se conoce como ‘tasa de ocupación’, multiplicado por la tarifa que se cobra por noche. Adicionalmente, se tienen en cuenta los ingresos por servicios de bar, restaurante, centro de convenciones, o demás servicios. Finalmente, deben descontarse los gastos de operación.

La rentabilidad dependerá entonces de qué tan alta sea la tarifa, la ocupación y los ingresos por servicios alternos, y de qué tan bajos serán los gastos de operación. Por eso es que NUNCA se puede hablar de rentabilidad garantizada. Cualquier inversionista debe tener siempre un estimado aproximado de la ocupación, la tarifa por noche y los costos de operación del hotel para sustentar la posible rentabilidad de su derecho fiduciario.

Es importante mirar los diferentes factores que van ligados al proyecto antes de confiar su dinero. Si tiene preguntas sobre las ventajas y riesgos que le ofrecen los derechos fiduciarios, consúltenos. Comunícate con cualquiera de nuestras salas de ventas y con gusto te atenderemos.

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